不動産買取・仲介の違いとメリット・デメリット

2018年08月16日(木)

不動産の売却には、「不動産買取」と「不動産仲介」という2つの手段があります。いずれも「売却する」というゴールは共通していますが、売却までの流れが大きく異なります。それぞれの流れやメリット・デメリット、どちらを選ぶべきかを考えてみましょう。

売却するならどっち?「不動産買取」と「不動産仲介」の違い

まずは不動産買取と不動産仲介の違いについて解説します。

不動産買取による売却

不動産買取は買い手が不動産買取業者となります。不動産を売却する際には、不動産買取業者に査定を依頼して買取価格を算出してもらいます。

提示された買取価格に納得ができれば、不動産の売却について不動産買取業者と打ち合わせを行い、売買契約を締結。その後、決済を行って不動産を引き渡すという流れになります。

基本的にこれ以降は、売主は関与しません。引き渡し後は不動産買取業者が買い手を見つけて不動産を売却します。リフォームやリノベーション、建て替えなどを行って、売却するケースもあります。

不動産仲介による売却

不動産仲介は買い手が次のオーナーとなります。これが不動産買取との大きな違いです。不動産を探している個人あるいは会社が取引相手であり、不動産仲介業者は売主と買主を結びつけ、取引がスムーズになるよう仲介するのが役割となります。

不動産仲介業者に査定を依頼して売却価格を査定してもらうという流れは不動産買取と同じです。仲介業者に仲介を依頼したら不動産の売却活動に移ります。インターネットやチラシなどで不動産情報を公開して買い手を募ります。

買い手が見つかったら、内覧などを行って建物や土地の状態を確認してもらい、再度細かい条件について話し合って決めます。お互い条件に納得したら売買契約成立。晴れて決済、引き渡しとなります。

売買契約が成立した後に不動産仲介業者に仲介手数料を支払います。これが不動産仲介業者の利益となるわけです。

不動産買取と不動産仲介、それぞれのメリット・デメリット

不動産買取と不動産仲介の流れや違いについてはおわかりいただけたかと思います。ここからは、それぞれメリットとデメリットを考えてみましょう。

不動産買取のメリット

スピーディーに買取ってくれる

不動産買取の一番大きなメリットはスムーズに、確実に不動産を売却できるということです。買い手は不動産買取業者ですので、条件さえ折り合いがつけばすぐにでも不動産を売却可能です。

不動産仲介業者の場合は、不動産情報を公開して買い手を見つける必要があり、買い手が見つかるまでに時間がかかる、そもそも買い手が見つからないケースもありますが、不動産買取であればそのような事態にはなりません。

確実に買取ってくれる

不動産仲介では売りにくいワケあり物件、たとえば事故物件や心理的瑕疵物件、築古物件、狭小物件なども買取ってくれる可能性が高いです。また、ワケあり物件は引き渡し後にトラブルが発生するリスクも高いですが、買取の場合は売却時の内覧や売却後の瑕疵担保責任も発生しないので、手間やフォローもありません。

仲介手数料が不要

仲介手数料が不要というのも大きなメリットです。前述のとおり、不動産仲介業者で買主を見つけて売買契約を結べば仲介手数料を仲介業者に支払わなければいけませんが、不動産買取であれば不動産を業者に売却するだけなので、仲介手数料も不要です。

リフォームやリノベーション費用が不要

不動産仲介の場合は買い手に魅力的だと思ってもらうために、物件の価値を上げなければいけません。内装が古ければリフォームやリノベーションをしないと売れない可能性もあります。不動産買取であればリフォームやリノベーションをする必要はありません。物件の価値を上げて売却するのは不動産買取業者が買取った後に行う仕事なのです。

内密に売却が進められる

不動産仲介で不動産を売却する場合、買い手を募るためにインターネットやチラシなどで不動産情報を公表したり、広告を打ったりしますので、不動産の売却が周囲にわかってしまう可能性が高いです。不動産買取であれば不動産情報の公表や広告を打って買い手を募る必要がないため、不動産の売却が周囲に知られる可能性は低いです。収益物件や共有物件などのワケあり物件の買取に慣れていて、プライバシーに配慮してくれる買取業者もあります。

不動産買取のデメリット

売却価格が安くなる可能性がある

不動産買取の場合、仲介と比較して20%ほど売却価格が安くなる傾向があります。買取った価格と売却した価格の差額が不動産買取業者の利益となります。それに加えて、買取った後のリフォームなどの費用も捻出する必要があるため、どうしても仲介と比べると安価での買取となってしまうのです。

不動産仲介のメリット

高値での売却が期待できる

不動産仲介の場合は仲介手数料が不動産仲介業者の利益となりますので、売却額からリフォーム費用や業者の利益が差し引かれるということはありません。むしろ、仲介手数料は売却額に応じて変わり、売却額が大きければ大きいほど、不動産仲介業者の利益も大きくなるので、買取よりも高値での売却が期待できます。

不動産仲介のデメリット

仲介手数料を支払う必要がある

不動産仲介の場合は高値での売却が期待できる一方で、仲介手数料を支払わなければいけません。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められていて、たとえば400万円を超える場合は「(売買価格×3%+6万円)+消費税」という計算式で算出されます。仮に不動産が1,000万円で売れた場合、仲介手数料は最大で36万円(税別)です。

売却までに時間がかかり、売れない場合も

物件情報を公表して買い手が見つかるまでにはどうしても時間がかかります。売却までに数ヶ月~半年ほど見ておく必要があるでしょう。そもそも、買い手が見つからない可能性も考えられます。不動産仲介業者に仲介を依頼しても、すぐに、あるいは確実に不動産を売却できるわけではないのです。

リフォーム費用やリノベーション費用が必要

不動産仲介業者はあくまで売買の仲介が仕事なので、物件の価値を高めるという仕事は売主が行わなければいけません。売却前にリフォームやリノベーションが必要になる場合もあります。また、築浅物件でもハウスクリーニングなどをして物件をきれいな状態で引き渡す必要があります。

瑕疵担保責任を負わなければいけない

一般の人に不動産を売却する際には瑕疵担保責任を負わなければいけません。建物などに欠陥があった場合、買主は売主に修理費や損害賠償を求めることができるのです。たとえば物件を引き渡した後に雨漏りが発生した場合は、雨漏りしている箇所の修理費や雨漏りで発生した損害を保証しなければなりません。これは売主が瑕疵を知らなかった場合でも保証の義務が発生します。

売却を進めていることが周囲にわかる可能性がある

不動産仲介業者が公開している不動産情報や広告によって売却を進めていることが周囲にわかってしまう場合があります。特にテナントや入居者が入っている状態の物件や、共有持分の物件などの売却を考えている場合、トラブルにもなりかねません。

「不動産買取」VS「不動産仲介」どちらを選ぶべき?

不動産買取と不動産仲介、それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、どのようなケースに、どのような売却方法が適しているのかを考えてみましょう。

不動産買取が適しているケース

スピーディーに、確実に物件を売却したい

不動産買取の場合は早く不動産を現金化したい場合におすすめです。不動産仲介は現金が手に入るまで数ヶ月~半年くらいかかりますが、買取の場合は最短で翌日決済も可能。直接買取業者に売却するので、確実性も高いです。

物件の条件が良くない・ワケあり物件

築古物件や狭小物件、立地が悪い物件、あるいは心理的瑕疵物件や事故物件などは不動産仲介を依頼しても買い手が見つからない可能性が高いです。買取業者であれば、こうした条件が良くない物件でも買取ってくれる可能性があります。

内密に物件を売却したい

テナントや入居者、共有者がいて売却を知られたくない場合には買取の方がおすすめです。不動産情報や広告を出さずに売却ができる上、売却までの時間も短いため、不動産仲介と比較すると発覚する可能性は格段に低いです。

出費を抑えたい

買取であれば仲介手数料は不要です。リフォームやハウスクリーニングを行う必要もないため、出費なく物件を売却することができます。瑕疵担保責任を負わなくても良いので、引き渡し後も出費が発生するリスクは低いです。とにかく出費を抑えたいというケースでも不動産買取がおすすめです。

不動産仲介が適しているケース

時間的な制約がなく、高値で物件を売却したい

自宅の住み替え等で時間的制限がない、不動産投資をしていて少しでも高値で物件を売却したい場合は不動産仲介がおすすめです。時間はかかるかもしれませんが、高値での売却が期待できます。

築浅、好条件の不動産を売却する

築年数が浅い、立地や設備など物件の魅力が高い場合は、不動産仲介であってもスムーズに買い手が見つかる可能性があります。

まとめ

「不動産を売却する」という目的は同じでも、不動産買取と不動産仲介には大きな違いがあります。物件の条件や売却の時期、希望する売却価格によって、どちらを選んだら良いかが変わってきますので、メリット・デメリットを考慮して選びましょう。特に「すぐに不動産を売却したい」「確実に売却したい」「周囲に知られたくない」という方であれば、不動産買取がおすすめです。不動産売却・買取相談窓口ではスピーディーにかつ確実に対応させていただきます。不動産仲介では売れないような、ワケあり物件も大歓迎です。不動産買取をお考えであれば、ぜひお気軽にご相談ください。

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